1031 exchange 부동산에 관한 모든 것 (2024 업데이트)

1031 Exchange란?

“Section 1031″이라고 부르기도 하는 “1031 Exchange”거래란 투자용 주택, 상업용 건물, 또는 비즈니스를 매각할 때의 이익(매매 차익)에 대한 자본 소득 세금(양도 소득세: Capital Gain Tax)을 내는 대신 비슷한 유형의 부동산(In-Kind Property)을 구매하여 세금 내는 것을 연기하는 거래를 말한다.

1031 exchange는 연방국세청(IRS)에 의해 제공되는 세금 우대책 중 하나이며, 국세청 세법 코드 “1031”을 인용해 붙여진 명칭이다. 투자자들은 부동산을 다른 부동산과 교환이 용이하며 자본이득세를 연기할 수 있고 거래 차익으로 재투자도 가능케 한다. 증여 시 세금 면제혜택도 주어진다.

미국 국세법 1031조(26 U.S.C. § 1031)는 1921년에 처음 제정되었으며 부동산 투자자의 적극적인 재투자를 장려한다. 이 섹션은 셀러의 요구 사항에 따라 판매 수익을 재투자하는 경우 투자 부동산의 소유자가 투자 부동산 판매에 대한 양도소득세를 연기할 수 있다고 규정한다.

1031 Exchange는 미국 부동산 투자를 하는 이들이라면 꼭 알아두어야 할 강력한 부동산재산 증식의 한 방법이다. 투자용 부동산을 매매한 후에 이익이 발생했을 경우, 셀러는 이익에 따른 양도소득세를 IRS에 내야 하고, 이때 이익의 많은 부분을 세금으로 내게 될 수도 있다.

보통 매매 차익은 개인마다 다르겠지만 일반적으로 25%의 택스를 내야 한다. 예를 들면 팬데믹 전에 50만 달러주고 산 렌트 주택을 렌트를 놓다가 65만 달러에처분을 해서 비용을 빼고 약 10만 달러의 소득이 생겼다면 약 2만5000달러의 세금을 내야한다. 이때 1031 Exchange을 통해 세금 납부를 미루고 세금 걱정 없이 판 금액 전부를 재투자해서 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있다.

 섹션 1031 Exchange 은 부동산 투자자와 사업 소유주에게  수천 달러 또는 수만달러를 절약할 수 있지만 이 메커니즘을 활용하는 것은  약간 복잡할 수 있습니다.

1031 Exchange 진행 시 유의사항

내가 갖고 있는 부동산을 판매할 때 1031 Exchange라고 바이어에게 먼저 고지를 해야 한다. 1031 Exchange라고 하지 않고 매매가 종결이 되어 남은 차익이 나에게 바로 오게 되면 1031 Exchange가 되지 않고 남은 차익에 대해 세금을 내야 한다. 그러므로 팔아야 할 매물이 에스크로에 들어갈 때 또는 그전에 1031 Exchange 하기 위해서는 전문중개기관(Qualified Intermediary)을 사용해야 한다. 그래서 판매액 전부가 이 회사에 있다가 나중에 재투자로 살 매물에 들어가야 세금 연기가 성공적으로 된다.

구입하고자 하는 부동산이 자신이 매입하고자 하는 부동산과 꼭 같은 것은 아니어도 같은 종류 (Like-kind) 이여야 한다. 예를 들면 상가나 빌딩을 소유하다 매각 후 새로 임대 아파트를 구입한 경우 또는 오피스 빌딩을 매각 후 투자용으로 토지를 구입한 경우는 모두 투자에서 투자인 경우 이므로 1031 Exchange의 세금 혜택을 받을 수 있다. 하지만 임대용 아파트를 소유하고 있다가 본인의 거주용 주택을 구입하는 경우는 1031 Exchange의 세금 혜택을 받을 수 없다.

모든 1031 Exchange는 시간적 제한이 있다. 소유 부동산을 매각한 시점으로부터 (에스크로가 끝난 날짜부터) 45일 이내에 새로 구입하고자 하는 부동산을 지명하여야 하며 또 지명한 부동산의 매입은 매매 시점으로부터 반드시 180일 이내에 이루어져야 한다. 180일 날짜가 만기 되면 1031 Exchange를 국세청에서(IRS)에서 인정하지 않게 되므로 1031 Exchange를 통한 세금혜택을 받을 수 없게 된다.

또한, 새로 구입하는 부동산은 매각한 부동산에서 발생한 equity와 매매 가격 이상이어야 한다. 예를 들면 에퀴티(equity)가 100만 불이고 매매 가격이 200만 불이었다면 새로 매입하는 부동산의 구매가격은 200만 불 이상이어야 하고 전에 있던 100만 불의 에퀴티(equity) 전액은 모두 새로 구입하는 부동산에 재투자되어야 1031 Exchange의 세금 연기 혜택을 받을 수 있다.

한 가지 유념할 사항은 매각 후 일정 기간 소유한 후 재매매가 이루어져야 1031 Exchange 혜택이 가능하다. 국세청(IRS)에서는 단기간에 (IRS에서 특정 기간은 두지 않고 있지만) 잦은 1031 Exchange가 이루어지면 투자자로 간주해 세금혜택에 불이익을 당할 수 있으니 유념하여 야 한다.

첫째, 투자 또는 소득 창출 자산에 대해서만 자격이 됩니다.  이는 주 거주지나 별장과 같은 개인 자산은 해당되지 않음을 의미합니다.

 부동산은 또한 투자 목적으로 보유해야 합니다. 즉, 일반적으로 최소 2년 동안 소유해야 합니다. 부동산 “플립” 사업을 위해 보유하고 있는 단기 부동산은 자격이 없습니다.

일반적으로 아파트 건물, 공터, 상업용 건물 또는 단독 주택과 같은 부동산은 재판매를 위한 재고로 보유되거나  주 거주지로 사용되지 않는 한 자격이 될 수 있습니다.

둘째, 이전 속성과 대체 속성이 모두 같은 종류여야 합니다.

부동산 투자자의 경우 대부분의 부동산 자산은 동종 자산으로 인정됩니다.  

셋째, 새로구입하는  부동산의 가치는 매각되는 부동산의 가치와 같거나 커야 합니다. 

공인 중개인이란 무엇입니까?

1031 Exchange 는  자격을 갖춘 중개자가 관리해야 합니다.

자격을 갖춘 중개자 역할을 할 수 있는 사람에 대한 규칙은 상당히 완화되서

 투자자, 투자자의 친척 또는  “자격이 없는 사람”이 자격을 갖춘 중개자로 행동할 수 있습니다. “부적격자”란 부동산 중개인, 변호사 또는 회계사를 포함하여 부동산 매각 전 2년 이내에 투자자의 “대리인” 역할을 한 사람으로 정의됩니다.

중요한 것은 자격을 갖춘 중개인이 판매 수익을 직접 받아야 한다는 것입니다.

예를 들어, 판매자는 최초 자산의 판매가 발생한 후에 자격을 갖춘 중개자를 지정하기로 결정할 수 없습니다.  판매 후 판매자는 45일 이내에 대체 부동산을 찾고 지정할 수 있습니다.

투자자는 최종적으로 그 중 하나를 판매하먄서  최대 3개의 부동산을 지정할 수 있습니다.

그런 다음 원래 판매 날짜로부터 180일 이내에 식별된 대체 부동산 중 하나 이상을 클로징해야 합니다.

대체 부동산의 구입 가격이 원래 부동산의 판매 가격보다 낮으면 부츠(boot) 라고 하는 차액에 대해 즉시 양도소득세가 부과됩니다.

1031  Exchange 할때  전문가와 협력하는 것이 왜 중요한가요?

누가 1031 Exchange에 관여해야 하는지에 대한 IRS 규정은 상당히 느슨하지만 세금 내는 금액 차이는  상당합니다.   

이러한  Exchange 를 고려하는 투자자는 전문가와 협력하는 것이 중요합니다.

이러한  Exchange에 익숙한 브로커와 에이전트는 Exchange  규정을 준수하는지 확인하는 데 큰도움을 드릴 수 있습니다.  매각 대금을 보유하는 데 경험이 있는 자격을 갖춘 중개인을 찾는 것부터  IRS의 촉박한 45일 기간 내에 대체 부동산을 식별하는 것, 180일 이내에 대체 부동산을 클로징할 수 있는 적절한 자금 조달에 이르기까지 올바른 조언을 받을 수 있습니다.

이 1031 Exchange 룰을 최대한 활용할 수 있도록 하는게 중요합니다.

 전문가는 또한  Exchange 부동산을 먼저 구매하는 역 교환,  구매 시점에 새 자산에 대한 향후 개선 비용을 지원하는 맞춤형 교환 또는  하락을 포함하여 1031 Exchange의  여러변형을 관리하는 데 도움을 드릴 수 있습니다.

1031 Exchange 적용 대상

1031 Exchange는 순수 투자목적의 토지나, 임대수익 발생형 부동산과 생산 공장을 포함한 사업목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산이 이 법의 수혜대상이 된다. 주 거주지(primary residence)나 별장과 같은 개인 자산은 해당되지 않는다.

첫째, 투자 또는 소득 창출 자산에 대해서만 자격이 됩니다.  

1031 Exchange는 지역의 제한이 없고, 부동산 종류도 투자목적이나 상업용이면 된다. 하나를 팔아서 여러 개를 사도 되고, 그 반대로 작은 투자용 부동산을 두세 개 가지고 있는 투자자가 그것을 팔아 규모가 큰 대형투자도 가능하다. 대상이 되는 건물의 형태에도 제한이 없다.

즉 상가건물을 팔아 작은 임대용 아파트를 몇 채 살 수 도 있고, 필요에 따라 LA의 임대주택 몇 채를 팔아서 텍사스에 있는 공장건물을 살 수도 있다.

그리고 1031 Exchange를 만족시키기 위해서 IRS가 요구하는 조건을 새로 구입할 부동산의 가치가 된 부동산이 가격과 Loan 금액이 높아야 하고 비용은 제외하고 남은 판 금액 모두 구입하려는 부동산에 사용돼야 한다.

또 부동산을 판 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 정해야 하고, 그 후 135일 안에 에스크로를 끝내야 한다. 즉, 판 물건이 에스크로가 끝나고 나서 180일 안에 사는 물건이 에스크로를 끝내야 한다.

1031 exchange 장점

1031 exchange의 특징은 소유자가 죽을때까지 부동산 보유 후 상속을 통해 물려줄 경우, 상속받은 자는 사망시점의 적정시장가로 자산을 소유할 수 있으며 이를 즉시 매도한다면 양도 소득세를 영원히 면제받을 수 있다는 것이다.

보통 1031 Exchange하면 많은 분들이 큰 상업용 부동산 매매시 세금을 유보하기 위해 하는 기법이라고 많이들 생각하시는데 대답은 예이다. 하지만 상업용 부동산에만 국한하지 않는다. 예를 들어 작은 방 2개짜리 렌트 하우스를 투자로 샀는데 이것을 매각한 후 더 큰 렌트 하우스를 구입하려는 분들에게 좋고, 아니면 10유닛정도 되는 작은 아파트를 살 수도 있고 3~4개짜리 상가도 살 수가 있다.

이 매매 기법의 혜택은 세금을 내야 할 금액을 투자하는 데에 사용된다는 점이다. 예를 들어 5만 달러 세금을 내는 대신 새로 사는 부동산에 투자 금액으로 들어 가는 것이다. 즉 그 세금 금액 만큼 융자를 하지 않아도 되니까 연방 정부로부터 무이자로 돈을 빌리는 것이나 마찬가지가 되는 셈이다. 또한 은퇴후 인컴이 그리 많지 않을 때 해당 부동산을 매각한 후 자본 소득에 대해 세금을 낸다면 세금을 절세를 할 수 있는 여건이 마련된다.

1031 Exchange 부동산 종류

  1. 부동산의 판매와 구매가 동시에 이루어지는 스왑 교환(swap exchange)
  2. 부동산 판매후 45일 이내 구매할 부동산을 IRS에 보고 후 180일 이내에 구매하는 레귤러 교환(regular exchange)
  3. 부동산 구매 후 이전 부동산을 판매하는 리버스 교환(reverse exchange)

1031 exchange가 불가능한 경우

상업용 부동산을 판 이익으로 다른 상업용 부동산 구매는 가능하지만, 개인 주택을 판 이익으로 투자용 부동산 구입은 이 정책에 부합하지 않는다.

1031 exchange를 이용해야 하는 이유

  1. 세금 연기
  2. 감가상각
  3. 고객과의 전문적인 상담

1031 exchange의 3가지 규칙

  • 최대 3개의 부동산으로 판매한 부동산을 대체할 수 있는 3자산 규칙(3 property rules)
  • 부동산 자산가를 최대 2배까지 적용할 수 있는 200% rule
  • 대체 부동산의 95% 가격에 해당하는 부동산을 실제로 구매해야 하는 95% rule

1031 부동산 교환법

  1. DST란 무엇 인가?

DST (Delaware Statutory Trust)는 예전에는 일반 투자자들은 투자를 할 수 없었던 대형 부동산에 투자를 해서 수익률을 분배 받는 것이다. DST는 실제 부동산에 투자를 하는 것으로 매달 나오는 렌트 인컴과 함께 부동산이 후에 가격이 많이 올라 매도를 할 때도 많은 시세 차익을 받을 수 있다.

  1. DST 부동산 종류로는 어떠한 것들이 있는 가?

투자 전문회사들이 DST 부동산으로는 대형 아파트, 아마존 물류센터, 창고, 호텔, 샤핑몰, 의료 센터, 시니어 리빙 APT, 대학교 기숙사 등, 이외에 다른 여러가지 종류에 부동산을 매입 운영하면서 투자자를 모으고 매달 렌트 인컴과 후에 부동산 매매를 통해 수익을 나누는 방식이다.

  1. DST 부동산에 장점은 무엇인가?

가장 큰 장점으로는 DST 부동산은 1031 Exchange 가 가능하다는 것이다. 2004년 2004-86에 IRS code를 통해 인정됐고 내가 DST 부동산에 대해 전혀 매니지먼트를 하지 않아도 된다는 점이다. 부동산 회사에서 Property Tax, 보험, 그리고 모든 관리비를 지불하고 운영을 한다. 세입자에게 문제가 생기더라도 운영 회사에서 모든 것을 관리하기 때문에 투자자한테 전화가 오는 일은 없다. 꼭 1031 Exchange가 아니더라도 가지고 있는 Cash로도 투자는 가능하다.

  1. DST를 통한 부동산 투자에 수익률은 어떠한가?

매달 나오는 렌트 인컴은 부동산 종류에 따라 좀 다르겠지만 연 4%에서 6.5% 정도. 이것은 Net 인컴으로 투자자가 Property tax, 보험, 관리비는 전혀 내지 않으므로 개인 부동산 소유보다 더 많은 인컴이라고 볼 수 있다. 투자자에 노동력은 전혀 들어 가지 않는 것이다. 하나에 실질적 예로 DST 부동산에 실제 평균 수익률은 부동산 소유 4.2년, 연 평균 인컴 소득 5.3%, 시세차익 178%이다.

  1. 갖고 있는 부동산을 DST로 1031 Exchange를 하는 진행은 어떻게 되나?

현 부동산을 매도하면서 Escrow를 진행하고 DST에 투자 가능한 매물을 보면 된다. 그리고 나서 원하는 DST 부동산 매물을 지정하고 매도하는 현 부동산에 Escrow가 잘 끝나서 돈이 Escrow에 들어오면 DST 부동산 서류를 넣으면 된다.

  1. DST 서류 신청 시에 얼마 만에 승인이 나오나?

DST 부동산에 투자는 Escrow자체가 없기 때문에 일 주일이면 끝난다. 이유는 DST 부동산은 이미 투자 회사에서 매수를 한 부동산 이기 때문에 일반 투자자에 Escrows는 없고 대출이 있는 경우에도 개인이 새로 대출을 받을 필요 없이 부동산 회사에서 받아 놓은 대출로 대체하면 되므로 요즘처럼 높은 이자 때문에 부동산 매수를 꺼려야 하는 걱정도 전혀 없다.

  1. DST로 1031 Exchange를 하고 나중에 부동산이 팔리게 되면 어떻게 되나?

몇 년 후에 투자 회사에서 좋은 가격에 부동산을 매각을 하게 되면 투자자들에게 90일 전에 공고를 하고 투자자들은 3가지에 옵션이 있다. 양도 소득세를 내고 현금화하던지, 다시 1031 Exchange를 DST로 하던지, 아니면 1031 Exchange를 통해 단독 부동산으로 매수도 가능하다.

  1. 그럼 계속해서 1031 Exchange를 DST를 통해 양도소득세를 유예하고 만약 내가 사망시에는 어떻게 되나?

양도 소득세를 평생 유예하면서 투자자는 평생 렌트 인컴을 받고 만약 사망시에는 원하시는 곳으로 상속을 하면 된다. 아마도 자녀가 될 텐데 자녀가 이 DST 부동산을 상속받게 되면 그 동안에 싸였던 양도 소득세는 전부가 Step-up이라는 것을 통해 없어 지게 된다.